อสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้จะเป็นยังไงอยู่ ที่ AI แล้วว่าจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ เติบโตในทิศทางแบบที่ไม่เคยมีมาก่อน
รถไฟฟ้าจะเป็นหัวใจหลักของทิศทางอสังหาริมทรัพย์เรามาดูทิศทางความเป็นไปได้ อนาคตกระดูกเบอร์ใหญ่ของเศรษฐกิจอย่างอสังหาริมทรัพย์ ใน 7 ประเด็นนี้
[0] Disclaimed สิ่งที่เบ้นจะเล่าไม่ได้โดนใครจ้างมา แล้วก็ไม่ได้ขายของอะไรด้วย เพราะงั้น คุยกันตรงนี้ก่อนว่า “นี้เป็นเพียงมุมมองของเบ้น อานันท์” ไอหนุ่มผมหยักศก ผู้รักใน ปรัชญา+จิตวิทยา ที่ทำธุรกิจ อสังหามาตั้งแต่รุ่นแด๊ดดี้ ผ่าน Cycle อสังหามาตั้งแต่ยุค ต้มยำกุ้ง และเป็น Business Partner กับ TOP 4 อันดับแรกของไทยใน ปี 2023 (ไปหาเอง55 ไม่อวยใคร ทุกคนมีข้อดีข้อเสีย) เรียกได้ว่า Insight สุดๆ เพราะอสังหาจะดีไม่ดี ธุรกิจของผมจะเป็น สารตั้งต้นแรกเลย + เบ้นคือคนที่ชอบศึกษา Tech เรียนจบสาย Tech มา เพื่อนมีแต่ Tech เพราะงั้นมุมมองในนี้จะเป็น Technology(AI) + Real Estate ในอนาคต ย้ำอีกครั้งแค่มุมมองไม่ใช่Fact! มาบรรเลงกัน! ใน [1] ปัจจุบันอสังหา เป็นยังไง?
[1] ถ้าจะเล่าไปถึงอนาคต ขอเวลาสั้นๆ ในการปูเรื่องกันใหม่ (อดีต) ขอเริ่มที่ โควิท(Covid19) ถ้าจะเอาแบบให้สั้นที่สุดก็คือ 2-3 ปีที่ผ่านมา “คอนโด = คนหนีออก” ส่วน “บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ ตึกแถว = ยอดขายขึ้น” ช่วงโควิทการกลิ้งของอสังหาก็จะไปเติบโตทางแนวราบ ส่วนเหตุผลก็โครตง่าย ก็คอนโดทำให้คนเป็นโควิท ใช้ส่วนกลางร่วมกันบลาๆ(ข้ามเลยอันนี้ทุกคนเข้าใจอยู่แล้วทำไม) คอนโดในช่วงโควิทที่ผ่านมาก็เรียกได้ว่าหนีตายกันสุดๆ นักลงทุนก็เซง ปล่อยเช่าไม่ได้ มี และ มีActivity ใหม่อย่างการ WFH(Work From Home) เข้ามา คนที่ต้องเช่าคอนโดในเมืองก็ไม่เช่าละกลับไปทำงานที่บ้าน (ขอข้ามเลยละกันทุกคนรู้กันอยู่ละ) จบประเด็น (อดีต)
เราจะวาปมาที่เรื่องในตลกร้ายปัจจุบันกัน ณ ไตรมาศ Q4/2023 กับ ฤดูแห่งการขาย + สงครามดอกเบี้ย [2]
[2] ณ วันนี้ที่เบ้นกำลังเขียนคอนเท้นอยู่ใน Q4/2023(ไตรมาศสุดท้ายของปี) ซึ่งตามธรรมเนียมแล้ว นี้คือไตรมาศที่ Developer (ผู้พัฒนาอสังหา) จะเปิดกลองรัวให้สุดแรงเกิด นี้คือฤดูแห่งการการทำยอด โปรโมชั่นที่แอบกั๊กไว้จะมาปล่อยกันฤดูนี้ทันที! ไม่ว่าจะเกิดไรขึ้น “กูจะทำยอด!” ในหัว PM(Project Manager) ผู้บริหาร ทุกคนโดนสั่งมาแค่มึงจะ ทำยอด หรือ ลาออก! (ซึ่งแน่นอนผมก็จะต้องยุ่งมากๆไปด้วย) เพื่อกระโดดเข้าเส้นชัย ปิดงบประจำปีโชวตัวเลขให้ผู้ถือหุ้นไปแบบเก๋ๆ แต่.. จุดเริ่มต้นก็มาจากตรงนี้ ในฤดูนี้อสังหาแนวราบที่เคยแจ๋วมาตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมา กับเงียบกริบกว่าที่เคย เหตุผลก็เพราะว่า “FED ขึ้นดอกเบี้ยสูงนั้นเอง” (จริงมีเหตุผลเยอะกว่านี้ แต่สั้นๆ ข้ามเรื่องทำไมดอกเบี้ยสูงไปเลยไม่งั้นยาว) พอเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยแพง (จะเห็นข่าวคนบอกผ่อนบ้าน 10,000 แต่จ่ายเงินต้นแค่ 5 บาท!) อสังหาแนวราบก็แน่นิ่ง ด้วยการประโคมข่าว ดอกเบี้ยขาขึ้นตลอด คนก็กลัวจึงเป็นสัญญาณที่น่ากลัวในฤดูขายนี้ โครงการต่างๆจึงพลาดเป้ากันไป แต่ทว่า คอนโดกลับขายดีขึ้นมาซะงั้น? เอ้า! อะไรวะ? เกิดอะไรขึ้นในข้อ [3] การมาของหมาล่า (งง?)
[3] ดอกเบี้ยก็ประกาศขึ้นเอาๆ ตลาดหุ้นก็ หาจุดยืนยังไม่ได้แกว่งไปแกว่งมา ฤดูแห่งเจ้าชายอสังหาก็กลับขายไม่ดีในแนวราบ(บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์) แต่แล้วก็มี อัศวินขี่ม้าขาวควบม้าด้วยความไวพร้อมกลิ่นหมาล่าโชยมา แล้วก็ ประกาศว่า “ไอพวกแนวราบ คอนโดของพวกเราขายดีหวะ ฮ่าๆ” อ่าว? ไรวะ? ดอกเบี้ยก็ขึ้น ทำไมยังซื้อกันอีก ? แล้วความจริงก็ถูกเปิดโปง โดยการมาของหมาล่า (Soft Power) ก็พวกอั้วไงหละ(ชาวจีน) พร้อมกับ ชาวหมีขาว อย่าโหดสัส รัสเซีย กอดคอกันมาประกาศศักดา โชวใบจองคอนโด พร้อมกับ คุณนายก เศรษฐา ทวีสิน ออกมาตราการกระตุ้นเพิ่มโควต้าให้ชาวต่างชาติถือห้องชุดกันได้มากขึ้น พี่ๆชาวใต้หวันก็เข้ามา ซัด คอนโดย่านปากเกร็ด ส่วนชาวหมาล่า(จีน) ก็ซัดต่างจังหวัด ภูเก็ต เพื่อเปลี่ยนไทยให้เป็น มณฑลไท่กั๋ว กันไปตามๆกัน และยังไม่รวมเหตุการ์ณครั้งสำคัญที่ทำให้ที่ดินภาคใต้ ย่านระนอง ชุมพร ที่เพิ่มขึ้นถึง 4-5 เท่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอย่าง “แลนบริดจ์” ที่หลายคนเข้าไปเกร็งกำไร (ขออธิบายใต้เม้นนี้เดี๋ยวยาว) เอาเป็นว่า คอนโดหลังจากโดนกดหัวมานาน ก็ถึงเวลาเฉิดฉายอีกครั้ง และนี้คือบทสรุปของปัจจุบัน ซึ่งไม่มีใครตอบได้เลยว่า ใน 3-5 ปีนี้อสังหาจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป (ขึ้นอยู่กับ มาตราการ นโยบาย ของรัฐบาล และ ดอกเบี้ย จะวิ่งไปทางไหน) ก็รอติดตามกันต่อ ถ้างั้นขอกระโดดข้าม Time Skip ไปถึงปี 2030 อนาคตกันเลย ใน[4] โลกร้อนกับอนาคตอสังหา
[4] อนาคตมาแล้ว ถ้าใครตามมาจากโพสเก่าที่พูดถึงอนาคต ปี 2030 (ลิ้งโพสในเม้น แนะนำให้อ่านก่อนมาอ่านอันนี้) ก็ต้องกลับมาเรื่องมลพิษ จากหนังสือของ บิล เกตส์ “How to avoid a climate disaster” เล่าว่าเป้าหมายของเขาคือ
“51 billon Carbon to ZERO”
“How to avoid a climate disaster”
ในปี 2050 อยากลดการผลิตคาร์บอนให้เหลือ 0 แต่ ในช่วงโควิทที่เมือง Lock Down ทุกคนอยู่บ้านไม่สร้างมลพิษ Carbon จาก 51 billion carbon ยังลดลงเหลือแค่ 49 Billon Carbon ขนาดหยุดกันหมดยังลดแค่นี้ สถานการ์ณยังเป็นแบบนี้กันอยู่ โลกเราคงจะร้อนขึ้นเรื่อยๆ ทำให้มีหลายพื้นที่ในโลกที่ทำการเพาะปลูกไม่ได้ ปัญหาการเพาะปลูกจะลุกลามทั่วโลก และ ประเทศที่โดนอวยยศให้เป็น เมืองอู่ข้าวอู่น้ำอย่างประเทศไทยเรา ก็ต้องเป็นที่หมายปอง เพื่อการเกษตรอย่างแน่นอน ที่ดินที่ต่างจังหวัดที่เหมาะสมแก่การเพาะปลูกก็จะมีความต้องการซื้อมากขึ้น เกิด Vertical Farm กันมากขึ้นเพื่อประหยัดพื้นที่ เป็นไปได้ว่าใครมีที่ดินที่สภาพแวดล้อมเหมาะแก่การเพาะปลูก ที่ไร่นึงราคาหลักร้อย(ณ วันนี้) อาจจะมีค่าเทียบเท่าที่ดินในเมืองในยุคต่อไปเลยก็ได้ แล้วจะเกิดอะไรขึ้นกับที่ดินในเมืองหละ? [5] การมาของรถไร้คนขับ(self-driving car)และอสังหาริมทรัพย์
[5] คุณท๊อป จิรายุส(Founder Bitkub) เล่าว่าที่ Amsterdam(เนเธอร์แลนด์) ที่ดินใจกลางเมืองกำลังราคา ลดลงเฉลี่ย 15% เหตุผลมันมาจากวัฒนธรรม WFH(WorkFromHome) และ สาเหตุหลักเลยคือ การมาของ นวัตกรรม Self-driving Car (รถไร้คนขับ) มันเกี่ยวอะไรกัน? สาเหตุการอารมณ์เสียอันดับต้นๆของทุกคนล้วนมาจาก สภาวะตอนขับรถ ถึงขนาดมีปรัชญาเลยว่า ถ้าอยากรู้จักใครจริงๆ “ให้ดูเขาตอนขับรถ” สมองส่วน ระบบลิมบิก (Limbic system) ทำหน้าที่ควบคุมอารมณ์ และนั้นคือแกนหลักที่หลายๆคน ตัดสินใจซื้ออสังหาในเขตตัวเมืองเพื่อซื้อเวลาเพิ่มอีกเพียง 20-30 นาที (โดยที่เราไม่รู้ตัวว่าเราลำเอียงกับเรื่องนี้) และเป็นเหตุผลหลักเลย แม้ว่าราคาจะแรงกว่าหลายเท่าตัวก็ตาม ภาวะโฟกัสขับรถโดยเฉพาะตอนเลิกงานที่รถติด มันน่ารำคาญมากๆ (ไม่เชื่อลองถามคนที่ขับรถไปทำงานเมืองดู) แต่แล้ว เทคโนโลยี Self-Driving กำลังทำให้อารมณ์ส่วนนี้ผ่านพ้นไป Elon Musk พูดในงาน World Artificial Intelligence Conference ที่เซี่ยงไฮ้ (2023) ว่า “มันใกล้ความจริงมากๆแล้ว” เขาบอกว่าอีกหน่อย อัตราการที่ AI จะขับรถชนคนเสียชีวิต = การที่เราใช้ AI ขับรถทั้งชีวิตจนตายแล้วเกิดใหม่ 99 ชาติ ถึงจะโดนชน 1 ที (ในขณะที่ทั่วโลกมีมนุษย์ขับรถชนมนุษย์ตายทุกวัน) ซึ่งอย่างที่ทุกคนรู้ระบบ Software บนรถ Update พร้อมกันทั้งโลกมันฉลาดขึ้นทุกวินาทีที่มีคนใช้ และแน่นอนพอเป็นแบบนี้ ถ้าเราไม่ซีเรียสเรื่องการต้องโฟกัสตอนขับรถแล้ว การที่เรายอมใช้รถไฟฟ้า(ที่ [อาจจะ]ประหยัดกว่า สวยกว่า ถูกกว่า ฉลาดกว่า) แล้วก็ยอมเขยิบออกมานอกเมืองนิดนึง ไกลขึ้นสัก 20-30 นาที แล้วก็นั่งชิวๆทำงาน กินข้าว บนรถระหว่างเดินทางกลับบ้าน เพื่อประหยัดค่าที่ดินไป 2-3 เท่า ก็คงเป็นตัวเลือกที่ไม่แย่เท่าไหร่ ในอนาคต ทุกๆการตัดสินใจของเราก็จะมี AI เข้ามีส่วนช่วยตัดสินใจ การขายบ้านก็จะเป็นแบบใหม่ อีกหน่อยเราจะไม่ได้ขายบ้านให้ลูกค้าแต่เราจะขายบ้านให้ AI ซื้อในข้อ [6]
[6] ณ วันนี้ AI เริ่มจะเข้ามามีส่วนร่วมในชีวิตเราหลายๆคนกันไม่มากก็น้อย แต่ไม่ว่าอะไรก็ตามไม่มีใครกล้าเถียงว่า AI จะเข้ามาเกี่ยวข้องกับชีวิตเรามากขึ้นเรื่่อยๆ รวมถึงการตัดสินใจต่างๆในชีวิตเราก็ต้องมีปรึกษาความเห็นของ AI (บางคนก็ เรียกว่าการ Search Google) และยิ่ง AI สามารถทำให้แม่นยำในการหาข้อมูล เราก็ยิ่งเชื่อสนิทใจกันมากขึ้นเท่านั้น ถึงขนาดที่ว่า AI รู้จักเราดีกว่าแม่ของเราซะอีก! นั้นก็ทำให้ลูกค้าของDeveloper(ผู้พัฒนา)ไม่ใช่มนุษย์อีกต่อไป แต่ลูกค้าคนใหม่ของคือ AI ! ถ้ามีคนถาม AI ว่า “เนี้ยฉันอยากได้บ้าน Life style แบบนี้ บ้านหลังไหนเหมาะกับฉันกันนะ AI ก็จะ Access เข้าสู่ Big Data แล้วก็ประมวล ความต้องการทุกอย่างแล้วก็นำเสนอ มาเป็นข้อๆ ให้เราได้พิจาราณา แล้วคำถามคือ ไอ้บ้านหลังอื่นๆ ที่ไม่ได้โชว์หละ ก็จะตกเป็นหมาหัวเน่าทันที คำแนะนำต่างๆจาก AI ที่รู้จักเราดียิ่งกว่าแม่เรา จะยิ่งแนะนำเราได้ถูกใจจนสมองส่วน ระบบลิมบิก (Limbic system) ฝังใจแล้วว่า AI นี้แหละเพื่อนรักฉัน รู้จักฉันดีกว่าใคร เพราะงั้นหลังจากนี้ ยิ่ง Developer(ผู้พัฒนาอสังหา) เจ้าไหนทำ IOT(Internet on Things) เก่ง สามารถ Metaverse บ้าน ของจริงได้เลย ก็แทบจะปิดการขายกันโดยแทบไม่ต้องขับรถมาอีกแล้ว หลังจากนี้ สงครามที่แท้จริงคือ การแข่งกันทำ Big Data จะทำไงให้ AI ถูกใจเราเป็นพิเศษ จะทำไงให้เขารักเรา (ถ้าเขาจะรักยืนเฉยๆเขาก็รัก ไม่ใช่ละ555) และนี้ก็จะทำให้ ธุรกิจที่เป็น Hardware จับต้องได้แบบอสังหา ต้อง Move เข้าสู่ยุค Software กันเต็มระบบในอนาคต นอกจากการซื้ออสังหาเป็นหลังๆแล้ว ยังมีอีกคนฉีก Model นึงที่น่าสนใจคือ Subscription House (บ้านเช่ารายวัน)
[7] จากวัฒนธรรม WFH(Work From Home) ในช่วงโควิท ทำให้มีวัฒนธรรมใหม่ตามมานั้นก็คือ Work From Anywhere (ทำงานที่ไหนก็ได้) หลายบริษัทก็ประกาศกันชูโรงเลยว่าเราจะ WORK FORM ANYWHERE FOREVER เราจะทำงานที่ไหนกันก็ได้ตลอดไป เราก็เริ่มมีศัพท์ใหม่ๆเกิดขึ้นอย่าง Workation(ทำงานไปเที่ยวไป) ซึ่งแน่นอนจะส่งผลต่อพฤติกรรมการทำงานกันด้วย คนเริ่มไปทำงานต่างจังหวัดกันมากขึ้น ยุคสมัยก่อน คนนึงทำงานบริษัทเดียว 20-30 ปี ทั้งชีวิต แต่พอมายุคนี้ ส่วนใหญ่ทำงานกันบริษัท ละ 2-5 ปี ก็เปลี่ยนงานกันแล้ว แต่ อนาคต จะเกิด Microentrepreneur คือ นั่งอยู่ริมทะเล รับงาน วันละ 10 บริษัท (แล้วก็รับโอนเงินที่ละ 200-500 / บริษัท) ไม่ยึดติดกับบริษัทไปได้หมดขอแค่มีเงิน มีงานให้ฉันทำ คนที่เก่งมีฝีมือก็จะมาทำอาชีพแบบนี้กันมากขึ้น ในยุคนี้เรียก Soloprenuer (ใครอยากฟังอันนี้เม้นมาเดี๋ยวเล่าให้ฟัง) และพฤติกรรมแบบนี้ก็จะทำให้อสังหา ถูกออกแบบ Model ใหม่ให้มีการ Selective Subscription(เลือกจ่าย) วันนี้เพื่อนฉันมาหามาปาร์ตี้ส์ ก็จ่ายค่า Sub สระว่ายน้ำ กับ โต๊ะพูล(Private) พอวันอื่นไม่ใช้ก็ไม่จ่าย ช่วงนี้เพื่อนมานอนบ้านเยอะก็ไป Sub ห้องนอนเพิ่ม วันนี้อยากใช้ Part ไหนก็จ่าย เบื่อทะเลแล้วก็ไปภูเขา Move ไปเรื่อยๆ (แต่ไม่เคย Move on จากเธอเลย มุวแง้55) กลับมาก่อนทุกคน และนั้นแหละครับ สิ่งต่างๆเหล่านี้ก็จะทำให้ Self-Driving Car การที่คนนั่งรถแล้วไม่เครียดก็จะทำให้ อสังหากระจายออกสู่พื้นที่อื่นกันมากขึ้น มี Model ใหม่ๆออกมาให้เราได้รับชมกันมากขึ้น ทุกอย่างจะเริ่ม Customized (ปรับแต่ง) ให้เหมือนออกแบบมาเพื่อเราคนเดียวกันมากขึ้นในอนาต ถ้าใครที่อยากจะเริ่มลงทุน ก็ต้องเริ่มมองหาช่องทางกัน ณ ตั้งแต่วันนี้ได้แล้ว แต่ก่อนอื่นขอถามคำถามนี้ก่อนคือ เราเหมาะกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไหม? ในข้อ [จบ]
[จบ] นี้เป็นเพียงมุมมองของผมขอย้ำอีกครั้ง ผมไม่อยากเห็นคน FOMO กันไปซื้อทีดินกันแบบดุ่มๆ เพราะ Bias ไปหมดใจแล้ว เราอาจจะได้เห็นสิ่งนี้ในอนาคตไม่นานเกินรอ แต่พอพูดถึงการลงทุน คำถามนึงที่ผมอยากจะถามทุกคนคือ “Psychology(จิตวิทยา) การลงทุนของคุณเหมาะกับสิ่งนี้ไหม” ผมมีคนรู้จักที่โครตร่ำรวยจากการลงทุนในอสังหา และก็มี นักเล่นหุ้นสาย VI (Value Investment) แล้วก็ สาย Day-Trade ที่ร่ำรวยเหมือนกัน แต่ก็ยังไม่พอ ผมก็เห็นคนรู้จักผมหลายคน มีเงินขึ้นมาผ่านการลงทุนในงานศิลปะ และแน่นอนคริปโตก็มี ผมเห็นทุกคนก็ออกมาชมสิ่งที่ตัวเองทำได้ดี ว่า Make sense ที่สุดในการลงทุน แต่ก็มีหลายคน(ส่วนใหญ่) เจ๊งในทุกๆอันที่่เล่ามา สิ่งที่ผมอยากชี้นำคือ Psychology(จิตวิทยา) ของเรามันเป็นแบบไหนครับ คุณ Mental Health(สุขภาพจิต) ดีไหม เวลาหุ้นมันดิ่งลงไป คุณเป็นยังไงเวลาขับรถไปดูที่ดิน ดูคอนโด คุณชอบขับรถไหม? ผมคิดว่าสิ่งต่างๆเหล่านี้ ไม่ใช่ว่าคนเหล่านี้เขาฉลาดกว่าหรอก แต่ Psychology ของเขาเหมาะกับการลงทุนในสิ่งนั้นๆกว่าพวกเรา บางคนจ้องกราฟแม่งทั้งวัน บางคนสะสมงานศิลปะ
ผมว่าวิธีการลงทุนที่ดีคือ “ลงทุนในสิ่งที่ Mental Health (สุขภาพจิต)”
เหมาะสม และการบริหารความเสี่ยง เป็นเรื่องสิ่งที่สำคัญที่ไปควบคู่กัน
ผมขอให้ทุกๆวันเป็นวันที่มีความหมายครับ
Benzarnun 
ใส่ความเห็น